건축사의 눈으로 보는 세상

건축물이 한번 지어지면 몇십 년 동안 사용이 됩니다. 하지만 시간이 지남에 따라 노후화가 심해지고 중간중간 유지 보수를 해야 오래 사용할 수 있습니다. 때로는 사용 용도가 바뀌면서 구조 및 마감 등을 변경해야 할 수도 있습니다. 이렇게 건축물을 고쳐서 사용하는 것을 리노베이션, 리모델링, 개축, 대수선 등 다양한 명칭으로 부를 수 있습니다. 「건축법」에서는 이렇게 건축물의 사용승인이 완료된 이후에 허가된 내용이 변경되는 행위를 크게 개축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 증축으로 구분하여 규정하고 있습니다. 그럼 지금부터 각각의 개념을 알아보도록 하겠습니다. 개축과 대수선 : 면적의 증가 없이 구조 및 형태의 변화 「건축법」에서는 '개축'과 '대수선'을 건축 안전이라는 개념에서 보았을 때 다르게 구분하고 ..

우리나라의 주택은 「건축법」에 따라 크게 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다. 각각은 층수나 면적 등을 기준으로 구분이 되는데, 주택의 종류에 따라서 지켜야 하는 기준들이 다를 수 있으므로 건축계획을 하기 전에 체크를 하고 기준을 넘지 않도록 계획하는 것이 좋습니다. 또한 건축법을 떠나 세금적 측면에서도 다를 수 있으니, 건축주라면 반드시 알아두어야 하는 개념이라고 볼 수 있습니다. 그럼 단독주택과 공동주택 등 다양한 주거형태에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관의 개념 단독주택은 우리가 문자 그대로 해석하는 대로 1세대가 거주하는 주택만을 명칭 하지 않습니다. 건축법에서 단독주택은 단독주택과 다중주택, 다가구주택 및 공관을 포함하는 큰 개념입니다. 이..

건축에서 외부공간과 내부 공간의 중간 역할을 하는 공간이 있습니다. 우리나라 전통적으로도 그렇고 건축에서는 실내와 실외가 극단적으로 구분되는 것을 좋아하지 않기 때문입니다. 이런 공간들은 다양한 형태로 계획이 되는데 이들이 노대, 발코니, 베란다, 테라스, 데크입니다. 각각 미묘하게 차이점을 가지고 있습니다. 우리가 일상에서 사용하는 용어들이지만 「건축법」에서는 노대와 발코니만이 사용되고 있습니다. 그런데 발코니는 법적으로 정의가 되어 있는 반면에 노대는 법에서 사용되기는 하나, 그 개념과 정의가 없어 어떤 것이 노대인지 혼란을 야기하기도 합니다. 이들은 건축 구조방식이나 상하층 공간의 관계성, 지표면과의 관계성, 건축형태 및 재료 등에 따라 구분이 됩니다. 특히 아파트가 많은 우리나라에서는 베란다와 발..

건축물에서의 층수는 지하층을 제외하고 지상에 있는 건축물의 층의 개수를 이야기합니다. 즉, 슬래브가 1개이면 1층 2개이면 2층인 것입니다. 하지만 층수를 표현하는 방식이 나라마다 다르기도 합니다. 예를 들어 우리나라 같은 경우는 땅과 맞닿아 있는 지표면을 1층으로 표현하지만, 유럽과 같은 다른 나라의 경우는 지표층을 G층 혹은 Ground층이라고 하고 우나라에서 말하는 2층을 1층이라고 표현하기도 합니다. 또한 한 개 층의 층고가 높을 경우 중간에 슬라브를 일부 설치하는 경우가 있는데, 이를 '중층'이라고 하며 정식 층수로 산정하지 않기도 합니다. 이렇듯 층에 관련하여 다양한 해석이 존재할 수 있기 때문에 「건축법」에서는 층수 산정에 대한 기준을 별도로 정하고 있습니다. 층수에 산입 하지 않는 부분 「..

건축주의 입장이라면 자신이 보유한 땅에 어느 정도 규모로 건축물을 건축할 수 있는지가 가장 큰 관심사일 것입니다. 이러한 최대 건축 가능 규모는 '국토계획법'에서 규정하고 있습니다. 이때 꼭 알아야 할 용어가 건폐율과 용적률입니다. 대지의 종류에 따라서 건축할 수 있는 규모는 '국토계획법'에서 건폐율과 용적률을 통해 제한하고 있지만 건폐율과 용적률을 산정하는 방식과 기준은 「건축법」에서 정하고 있습니다. 대지에서 규모를 산정하기 위해서는 일단 대지의 정보를 아랑야 합니다. 이는 토지이용규제정보 시스템을 활용하면 알 수 있고, 여기에 건축법에 따른 건폐율과 용적률을 적용시켜 최대 건축 가능 규모를 산정해 볼 수 있습니다. 이를 통해 대지의 가치를 가능해 볼 수 있는 것입니다. 건폐율(Building to ..

건축물을 「건축법」과 「민법」에 따라 일정 거리를 두고 건축을 해야 합니다. 하지만, 이 기준만 있다고 한다면 우리 도시는 엄청난 빌딩 숲을 이루게 될 것이며, 도시에 위치한 거실에는 빛이 드리우지 못하는 불행한 일이 생길 것입니다. 그래서 '국토계획법'에서는 '건폐율'이라는 기준을 만들어 대지에 최소한의 공지를 확보하여 도시공간에 일조, 채광, 통풍이 가능하도록 하고 도시의 환경적 안전을 도모하고 있습니다. 여기에서 '건폐율'이란 대지면적에 대한 건축물이 드리울 수 있는 그림자 면적 혹은 수평투영 면적입니다. 이러한 건폐율 규정으로 생긴 대지의 공지는 환경적 측면뿐만 아니라 화재 시 건축물의 연소방지와 소방활동 및 사람들의 피난을 용이하게 하는 피난안전장치로서의 역할을 하기도 하고, 인접 건축물로 화재..

「건축법」에서는 건축주의 불이익을 방지하기 위하여 제외하는 바닥면적이 있습니다. 예를 들어, 당초 법에 맞게 지어진 건축물의 소유주가 용도변경을 하면서 관계법이 개정되어서 추가로 옥외 계단 등을 설치해야 한다고 했을 때, 옥외 계단을 설치하면 면적이 늘어나 위법건물이 되고, 용도변경을 할 수가 없습니다. 그냥 이 건물은 원래의 용도대로만 계속 사용해야 하는 것일까요? 또 다른 예로 사람들이 머무는 공간이 아닌 기계실과 물탱크실은 바닥면적을 그대로 적용해야 할까요? 법에서는 이러한 애매한 부분들을 정리하여 바닥면적에서 제외시키는 예외규정을 두고 있습니다. 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트 슈트, 설비 덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것은 바닥면적에서 제외됩니다. 옥상·옥외 또는 지하에 설치되는..

녹색건축 인증이란? 세계적으로 기후변화문제와 관련하여 건축물의 에너지 사용 및 탄소배출 저감 등 환경성능을 증대할 수 있는 방안에 대한 논의가 많이 이루어 지고 있습니다. 건축을 함에 있어, 지속가능한 개발을 실현하고, 자연친화적인 건축물로의 유도를 위해 쾌적한 거주환경에 영향을 미치는 요소를 평가하는 제도를 말합니다. 건축물의 자재생산, 설계, 건설, 유지관리, 폐기에 이르는 건축물의 전 생애를 대상으로 에너지 및 자원의 절약, 오염물질의 배출감소, 쾌적성, 주변 환경과의 조화 등에 대하여 평가합니다. 관련법률 녹색건축물 조성 지원법 제16조, 시행령 제11조의3 녹색건축 인증에 관한 규칙 녹색건축 인증기준 (국토교통부 및 환경부 고시) [서울시에만 해당]서울특별시 녹색건축물 조성 지원 조례 인증적용 ..

「건축법」에서는 이들 면적 산정 원칙을 규정하고 있습니다. 건축에서 면적은 다양한 규정들의 적용 기준이 되곤 하는데, 만약 면적을 산정하는 기준이 없다면 규제 적용의 통일성이 없을 수 있기 때문에 많은 논란을 야기할 수 있기 때문입니다. 예를 들어 '면적'은 일반적으로 벽과 기둥으로 둘러싸인 실내 부분의 면적을 의미하는데, 실내·외를 구분하기 어려운 경우는 어떻게 해야 할까요? 발코니와 같이 실내로 사용하다가 실외의 공간으로 사용할 수도 있는 공간은 실내로 보아야 할까요? 실외공간으로 보아야 할까요? 이렇듯 면적을 산정하는 것은 쉽지만 까다로움이 있을 수 있습니다. 또한 면적이 더 넓으면 더 많은 사람들이 이용하는 건물일 가능성이 높고, 안전에 더욱 신경을 써야 합니다. 그럼 어떤 기준으로 적용 여부를 ..

"집을 짓기 위해 토지를 100평을 구입했다. 그런데 실제 지을 수 있는 땅의 면적이 90평이라고 한다." 이러한 일이 생기는 이유는 토지를 매매할 때의 기준이 되는 땅의 면적과 「건축법」에 의해서 건축할 수 있는 대지의 면적이 다를 수 있기 때문입니다. 땅은 이용하는 목적에 따라서 농사를 지을 수 있는 '전'과 '답'이 있을 수 있고 창고용 도로 사용할 수도 있습니다. 하지만 건축을 하려고 한다면 그 땅은 「건축법」에서 정의하는 기준에 따라서 측정해야 합니다. 그럼 지금부터 건축물을 건축할 수 있는 땅인 대지의 면적을 산정하는 기준을 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 대지의 면적 기준은 수평투영면적 「건축법」에서 규정하고 있는 대지면적의 산정 기준은 수평투영면적으로 계산을 합니다. 예를 들어 경사가 있는 ..