건축물이 한번 지어지면 몇십 년 동안 사용이 됩니다. 하지만 시간이 지남에 따라 노후화가 심해지고 중간중간 유지 보수를 해야 오래 사용할 수 있습니다. 때로는 사용 용도가 바뀌면서 구조 및 마감 등을 변경해야 할 수도 있습니다. 이렇게 건축물을 고쳐서 사용하는 것을 리노베이션, 리모델링, 개축, 대수선 등 다양한 명칭으로 부를 수 있습니다. 「건축법」에서는 이렇게 건축물의 사용승인이 완료된 이후에 허가된 내용이 변경되는 행위를 크게 개축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 증축으로 구분하여 규정하고 있습니다. 그럼 지금부터 각각의 개념을 알아보도록 하겠습니다.
개축과 대수선 : 면적의 증가 없이 구조 및 형태의 변화
「건축법」에서는 '개축'과 '대수선'을 건축 안전이라는 개념에서 보았을 때 다르게 구분하고 있습니다. '개축'이 건축물 전체를 해체하거나 그에 준하는 수준으로 구조물을 해체하여 수선하는 가장 큰 범위의 수선의 개념을 이야기합니다. 반면 '대수선' 은 주요 구조부를 변경하기는 하지만 개축처럼 건축물을 해체하는 수준에는 미치지 않는 정도의 수선으로 정하고 있으며, 수선의 범위가 개축보다는 작다고 볼 수 있습니다. 따라서 이는 건축행위에 포함하고 있지 않습니다. 그렇다면 '주요 구조부'를 수선하거나 변경하는 범위가 애매할 수 있는데요, 「건축법」에서는 이런 '대수선'의 범위를 9가지로 정하고 있습니다. 그 세부 내용은 아래와 같습니다.
| <대수선의 범위 9가지> 1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡이상 수선 또는 변경하는것 2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 3. 보를 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 4. 지붕틀(지붕틀의 범위에서 한옥 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는것 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는것 6. 주계단 및 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는것 7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장 포함)을 변경하는 것 8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것 9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡이상 수선 또는 변경하는 것 |
<신축, 증축, 개축, 재축, 이전>에 대하여 궁금하시다면 아래 포스트를 확인해 주세요.
신축, 증축, 개축, 재축, 이전 정의
신축(New Construction) 이란? '신축'은 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지 포함)에 새롭게 건축물을 축조하는 것을 의미합니다. 단, 부속건축물만 있는 대지에 새롭게 주된
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용도변경 : 구조, 형태 변화 없이 용도만 변경
용도변경은 엄밀히 따지자면 건축행위는 아닙니다. 예를 들어 원래는 병원으로 사용되던 건물을 호텔로 사용하기 위해 용도를 바꾸어야 하는데 이를 용도변경이라고 합니다. 용도변경은 건축법에서 정의하고 있는 9개의 시설군 중 하위 시설군으로 변경할 경우에는 신고만 하면 되고 상위시설군으로 좀 더 많은 규제와 관리가 필요한 용도로 바꿀 때에는 허가를 받아야 합니다. 예를 들어 단독주택을 근린생활시설로 변경할 때에는 하위 시설군을 상위 시설군으로 변경하는 것이기 때문에 허가를 받아야 하지만, 근린생활시설을 단독주택으로 용도 변경할 때에는 상위시설군에서 하위시설군으로 변경하는 것 이기 때문에 신고만 하면 용도변경이 가능합니다. 각 시설군 및 해당 시설은 건축법 제19조 및 동법 시행령 14조를 참고하시기 바랍니다.
용도변경을 할 때에는 변경하는 용도에 맞는 기준을 맞추어야 하기 때문에 추가적인 건축행위가 일어날 수도 있으니 용도변경 시에는 이를 자세히 확인해야 합니다.
리모델링 : 구조, 형태 및 면적의 증가가 수반되는 변경
리모델링은 건축물의 무분별한 해체와 재건축을 방지하고 자원의 효율적인 활용을 위해서 만들어진 규정입니다. 특히 우리나라 같은 경우 외국보다 건축물의 실제 수명보다 사용하는 수명이 짧은 특징이 있습니다. 그래서 리모델링을 할 경우에는 정책적으로 다양한 인센티브를 주고 있습니다. 리모델링은 하고 싶다고 모든 건축물이 할 수 있는 것은 아닙니다. 사용승인 이후 15년 이상이 지난 노후 건축물에 대해서만 적용할 수 있습니다. 건축물의 면적이 증가하는 증축 또한 리모델링 범위 안에 들어갈 수 있습니다. 증축은 층수가 높아지는 수직증축이 있고 건축면적이 늘어나는 수평증축이 있습니다.
리모델링을 하게 되면 많은 인센티브를 주고 있는데요, 가장 일반적이 완화 사항은 외벽에 부가적으로 설치되는 마감재 및 단열재 등을 바닥면적 산정에서 제외하는 것입니다. 즉, 좋은 의도로 리모델링을 했는데 벽 면적이 늘어나면서 실제 사용할 수 있는 내부 면적이 줄어든다면 건축주 입장에서는 리모델링을 꺼리게 될 것입니다. 이러한 불합리함을 없애기 위해 면적 완화를 적용한 것입니다. 또한 건축허가를 받을 때부터 리모델링이 쉬운 구조로 하게 되면 용적률, 높이제한, 일조권에서도 120/100 범위 내에서 완화를 받을 수 있습니다.
우리나라는 법적으로 '리모델링'과 '증축'이 혼재해서 사용되고 있습니다. 왜냐하면 처음부터 리모델링을 도입한 것이 리모델링 활성화를 위해 인센티브 규정에 치우쳐서 법을 개정했기 때문이라고 볼 수 있습니다.
만약, 건축물이 노후되었는데 리모델링을 통해서 기능을 개선하고 건축물의 수명을 연장하고 싶다면 이러한 인센티브를 검토하여 계획에 적용하는 것이 합리적인 건축계획이라고 볼 수 있을 것입니다.