건축물의 면적산정 기준

「건축법」에서는 이들 면적 산정 원칙을 규정하고 있습니다. 건축에서 면적은 다양한 규정들의 적용 기준이 되곤 하는데, 만약 면적을 산정하는 기준이 없다면 규제 적용의 통일성이 없을 수 있기 때문에 많은 논란을 야기할 수 있기 때문입니다. 예를 들어 '면적'은 일반적으로 벽과 기둥으로 둘러싸인 실내 부분의 면적을 의미하는데, 실내·외를 구분하기 어려운 경우는 어떻게 해야 할까요? 발코니와 같이 실내로 사용하다가 실외의 공간으로 사용할 수도 있는 공간은 실내로 보아야 할까요? 실외공간으로 보아야 할까요? 이렇듯 면적을 산정하는 것은 쉽지만 까다로움이 있을 수 있습니다. 또한 면적이 더 넓으면 더 많은 사람들이 이용하는 건물일 가능성이 높고, 안전에 더욱 신경을 써야 합니다. 그럼 어떤 기준으로 적용 여부를 결정해야 할까요? 이렇듯 「건축법」 및 관련 규정들을 보다 보면 '면적' 빠질 수 없는 개념입니다. 건축 규제 등 에서 기준이 되는 주요 면적은 '바닥면적', '연면적'이 있습니다. 그럼 지금부터 바닥면적과 연면적 등 건축물의 '면적'산정에 대해서 상세히 다루어 보도록 하겠습니다. 

 

 

바닥면적과 연면적의 정의

'바닥면적'은 벽과 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 각 층 실내의 수평투영면적입니다. 그리고 각 층의 바닥면적의 합이 '연면적'이며 흔히 건축물의 설명서라 볼 수 있는 '건축물대장'에 기재되는 면적입니다. 즉, 각 층의 개별 면적은 '바닥면적'이고 모든 층의 바닥면적의 합이 '연면적'인 것입니다. 

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분이 수평투영면적으로 한다.  「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호  연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥며적의 합계로 한다.

 

면적 산정 기준의 특징들

만약 대지에 건물이 두 동이 있다고 한다면 어떨까요? 이럴 경우에는 대지에 건축된 각 건축물의 연면적의 합을 연면적으로 정의합니다. 벽은 선이 아니라 두께가 있는 물체입니다. 따라서 안쪽과 바깥쪽의 선을 따라서 면적을 구할 때 그 차이가 날 수 있습니다. 그래서 법에서는 바닥 면적 산정 기준을 중심선으로 하고 있습니다. 다만, 건축물의 구조와 용도 및 특징에 따라서 일부 완화하는 규정도 있을 수 있으니, 면적 산정 시 각 특징에 맞는 기준으로 산정을 해야 합니다. 

그렇다면, 벽과 기둥으로 구획이 없는 건축물은 어떻게 바닥면적을 산정해야 할까요? 예를 들면 기둥 한 개 혹은 두 개로 지붕을 떠 바치고 있는 캐노피는 실내 부분이 없는데 '실내 부분의 수평투영면적'으로 정의되는 바닥면적은 어떻게 구해야 할까요? 「건축법」에서는 이와 같이 바닥면적이 모호한 건물의 바닥면적을 산정하기 위해서 벽·기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적은 '지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적'으로 규정하고 있습니다.

 

발코니의 바닥면적 산정 기준

'발코니'는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간입니다. 원래는 건축물의 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간이었는데, 아파트 등 주택에 설치되는 발코니에 한하여 거실, 침실, 창고 등의 용도로 개조하여 사용할 수 있게 되었습니다. 이는 2005년 12월 2일에 「건축법 시행령」이 개정되면서 합법적인 공간으로 바뀌었고, '확장형 발코니'라고 명칭하고 있습니다. 따라서 발코니는 단순히 외부공간으로만 정의할 수는 없는 공간이 되었습니다. 

이에 「건축법」에서는 '내부 면적'을 기준으로 하는 '바닥면적'산정에 있어서 발코니를 면적에 포함시킬지 여부를 기준으로 정하고 있습니다. 큰 틀에서 발코니의 중립적 공간 성격을 반영하여 노대 등의 면적에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입 하도록 정의함으로써 일부는 바닥면적에 산입하고 일부는 제외하고 있습니다. 

「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 나목 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 "노대등")의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입힌다.  ※ 노대등 : 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것'을 모두 함축하는 약칭

 

발코니의 확장이 합법화된 이후로 면적 산입 없이 더욱더 많은 발코니 공간을 실내 공간으로 활용하기 위하여 많은 편법들이 나타나기 시작했습니다. 그래서 국토교통부는 고시를 통해서 발코니 외벽 설계에 관한 기준을 정하였습니다. 외벽에 접하여 부가적으로 설치되지 않고 발코니의 외기와 접하는 부분을 내력벽으로 하여 실내 공간화하거나 설치 기준 외의 내용으로 외관을 과도하게 변경하여 기존 발코니의 외관으로 보기 어려운 경우에는 발코니로 볼 수 없도록 한 것입니다. 때문에 계획 초기부터 발코니로 사용하려는 목적 없이 실내 공간으로 사용하기 위한 의도로 계획된 것이라면 모두 바닥면적에 산입 하는 것이 맞습니다. 하지만, 디자인 필요성 때문인지 바닥면적 산정 기준을 편법으로 이용하려고 하는 것인지 의도를 파악하는 것이 쉽지 않기 때문에, 결국에는 면적 산정에 대해서는 허가권자의 재량이 많이 반영되고 있는 현실입니다. 

 

<바닥면적 산정에서 제외되는 부분> 이 궁굼하시다면 아래 글을 참고해 주세요.

바닥면적 산정에서 제외되는 부분