우리나라의 주택은 「건축법」에 따라 크게 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다. 각각은 층수나 면적 등을 기준으로 구분이 되는데, 주택의 종류에 따라서 지켜야 하는 기준들이 다를 수 있으므로 건축계획을 하기 전에 체크를 하고 기준을 넘지 않도록 계획하는 것이 좋습니다. 또한 건축법을 떠나 세금적 측면에서도 다를 수 있으니, 건축주라면 반드시 알아두어야 하는 개념이라고 볼 수 있습니다. 그럼 단독주택과 공동주택 등 다양한 주거형태에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관의 개념
단독주택은 우리가 문자 그대로 해석하는 대로 1세대가 거주하는 주택만을 명칭 하지 않습니다. 건축법에서 단독주택은 단독주택과 다중주택, 다가구주택 및 공관을 포함하는 큰 개념입니다. 이 외에도 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터 및 노인복지시설도 포함하고 있습니다.
다중주택은 하숙집을 생각하면 좋습니다. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있으며, 독립된 욕실을 계획할 수는 있으나, 취사시설은 공동으로 사용하도록 하고 있고, 층수는 3층 이하, 연면적은 330㎡ 이하로 제한하고 있습니다.
다가구주택은 주택가에서 흔히 볼 수 있는 주인집과 세입자가 한 건물에서 사는 형태의 주택입니다. 법적으로 세대수가 19세대 이하로 제한되어 있으며, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고 바닥면적의 합이 660㎡ 이하인 주택입니다. 다만, 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 그 층을 주택의 층수에서 제외하고 있습니다.
공관은 건축법에서 별다른 설명이나 기준을 정하고 있지는 않지만 공공기관의 기관장이 거주하는 주택으로 교회의 목사관, 기업의 대표 숙소 등이 해당된다고 볼 수 있습니다.
공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 개념
건축법상 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기술사를 포함하고 있습니다. 이들을 구분하는 기준은 층수와 면적 그리고 이용자입니다. 위에서 설명한 다가구 주택과 마찬가지로 1층이 필로티 구조로 되어 있다면 이는 주택의 층수 산정 시 제외되는 요건을 규정하고 있어 요즘 많은 연립주택과 다세대 주택들이 필로티 형식으로 건축하는 것을 볼 수 있습니다. 또한 지하층에 주거를 설치하였더라도 공통적으로 법에서 제한하는 층수산정에서는 제외하고 있습니다. 즉, 법에서 층수는 지상층 구조물의 바닥의 수입니다. 그래서 '0층'의 형식보다는 '0개 층'이라는 용어를 사용하고 있습니다. 이외에 공동주택의 형식을 띤 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설 그리고 원룸형 주택도 공동주택에 포함됩니다.
아파트는 주택으로 사용되는 층수가 5개 층 이상인 주택을 의미합니다. 조건이 층수밖에 없기 때문에 우리가 빌라같이 생겼지만 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 건축물의 경우에는 건축물대장 상에는 아파트로 기재가 되어 있는 것입니다.
연립주택은 층수와 함께 바닥면적에 대한 기준이 있습니다. 주택으로 사용되는 층수가 4개 층 이하이면서 바닥면적의 합계가 660 ㎡를 초과하여야 합니다. 층수를 산정할 때 필로티층이 있을 경우 이를 제외하기 때문에 주택가에서 1층을 필로티로 하고 5층으로 지어진 건축물을 많이 볼 수 있는데, 이들이 모두 연립주택입니다. 만약 두 개의 동이 지하주차장을 함께 쓴다고 하면 지하구조물이 연결되어 있어 한 개 동으로 봐야 할 수도 있으나, 법적으로는 주차장 용도로만 연결된 경우에는 각각의 동으로 보아 연립주택으로 면적 기준을 적용합니다.
다세대 주택은 연립주택과 마찬가지로 층수는 4개 층이지만 면적에서 660 ㎡ 이하가 되어야 합니다. 연립주택과 마찬가지로 지하층만 연결된 경우 2개 동으로 보고 면적 기준을 적용하고 필로티층도 기타 공동주택과 마찬가지로 적용이 가능합니다.
기숙사는 이용자에 대한 제한이 있습니다. 이용자가 학생이거나 공장 등의 종업원이어야 하며, 건축면적 기준은 전체 이용자 수의 50% 이상은 공동 취사를 할 수 있도록 공동 이용 주방 또는 식당을 계획하여야 합니다. 즉 나머지 50%에 대해서는 개별적으로 취사를 할 수 있는 건축 계획이 가능한 것입니다.
이렇게 건축법에서 주택에 대하여 세분화하고 있는 이유가 무엇인지 궁금해지는데요, 이는 우리나라의 건축물의 많은 부분이 주택에 해당이 되고 우리의 삶을 담는 건축물 이기 때문에 건축법에서 더욱더 세심하게 다루고 있는 것이 아닌가 싶습니다.