"집을 짓기 위해 토지를 100평을 구입했다. 그런데 실제 지을 수 있는 땅의 면적이 90평이라고 한다."
이러한 일이 생기는 이유는 토지를 매매할 때의 기준이 되는 땅의 면적과 「건축법」에 의해서 건축할 수 있는 대지의 면적이 다를 수 있기 때문입니다. 땅은 이용하는 목적에 따라서 농사를 지을 수 있는 '전'과 '답'이 있을 수 있고 창고용 도로 사용할 수도 있습니다. 하지만 건축을 하려고 한다면 그 땅은 「건축법」에서 정의하는 기준에 따라서 측정해야 합니다. 그럼 지금부터 건축물을 건축할 수 있는 땅인 대지의 면적을 산정하는 기준을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
대지의 면적 기준은 수평투영면적
「건축법」에서 규정하고 있는 대지면적의 산정 기준은 수평투영면적으로 계산을 합니다. 예를 들어 경사가 있는 땅에 소유주가 잔디를 심는다고 한다면 잔디를 심는 면적은 경사를 반영한 표면의 면적일 것입니다. 하지만 그 땅에 건축을 한다면 이는 수평투영면적으로 계산을 하기 때문에 잔디를 심는 면적보다 작게 나올 것입니다. 토지의 표면은 경작을 위해서든 건축을 위해서든 땅을 잘라 내거나 흑을 덮어 평탄하게 정지할 수 있습니다. 즉, 토지의 표면의 형상은 어떠한 이유에서건 어떠한 모양으로 바뀔 수 있다는 뜻입니다. 그래서 이를 법에서 면적 기준으로 삼을 수 없는 것입니다. 법에서는 변하지 않는 면적인 수평투영면적을 토지 혹은 대지의 면적을 산정하는 기준으로 삼고 있는 것입니다.
| 「건축법」 시행령 제119조 제1항 제1호 대지면적 : 대지의 수평투영면적으로 한다. 「공간정보관리법」제2조 제27호 '면적'이란 지적공부에 등록한 필지의 수평면 상 넓이를 말한다. |
접도 기준에 따른 도로면적 확보
땅이 건축물을 지을 수 있는 대지가 되기 위해서는 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하는 접도요건을 만족해야 합니다. 연면적이 큰 건축물을 건축한다고 하면 6m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 할 수 있습니다. 그런데 만약, 건축을 하고 싶은 땅이 4m 미만의 도로에 접한다면 그 땅은 건축물을 지을 수 없는 '맹지'가 되는 것일까요? 정답은 아닙니다. 현황상 도로가 4m 이상이 되지 않는다고 무조건 건축할 수 없다는 것이 아니라, 그 미달하는 도로의 폭만큼을 소유자의 땅에서 확보하여 4m 혹은 6m를 만족시켜주면 그 땅은 「건축법」상 '대지'가 될 수 있습니다. 이때 대지면적은 본래의 토지면적에서 미달 도로에 대한 폭 확보를 위해 제척 된 부분을 제외해야 합니다. 그리고 이 경계는 대지와 도로가 만나는 새로운 경계선이 되며, 이를 '건축선지정', '새로운 건축 지정선' 이라고 부릅니다. 여기서 건축선이란 대지와 도로가 만나 건축을 할 수 있는 한계선을 이야기합니다. 이를 건축주 입장에서 적용한다면, 건축하기에 이상적인 땅은 4m 도로에 접도 하면서 도로를 확폭 할 필요가 없는 매매한 토지의 면적이 그대로 대지면적이 되는 땅인 것입니다.
도로를 확폭 하는 방법을 생각해보면 두 가지로 상황을 나누어 볼 수 있습니다. 예를 들어 3m 도로와 접하고 있어서 4m 도로를 확보하기 위해서는 1m의 후퇴가 필요한 땅이라고 가정해 보겠습니다. 이때 해당 땅의 소유주는 1m를 후퇴해야 할까요? 아니면 반대편 땅과 반반씩 후퇴해야 할까요? 「건축법」에서는 도로 양측에 대지가 있는지 여부에 따라서 다르게 규정하고 있습니다.
우선, 도로의 양측에 모두 건축이 가능한 대지가 있는 경우에는 도로의 중심선에서 각각 2m씩 내어 4m를 확보하도록 하고 있습니다. 반면, 도로 건너편에 경사지, 하천, 철도, 선로 부지가 있는 경우라고 한다면, 도로 건너편으로 미달된 도로 폭을 확보하는 것이 어렵기 때문에 내 대지에서 4m 중 부족한 폭을 모두 확보하여야 합니다. 따라서 이러한 땅의 소유주라고 한다면 대지면적을 많이 확보할 수 없는 불리한 조건이 될 수 있습니다.
8m 미만 도로 모퉁이의 가각전제
도로 폭의 확보 외에도 건축선이 새롭게 지정되는 한 가지 요건이 또 있습니다. 바로 8m 미만 도로에 접한 대지 모서리에 적용되는 '가각전제'혹은 '가각정리'입니다. 도로 모퉁이의 가각정리에 의한 건축선 지정 기준은 '도로의 교차각'과 '교차되는 도로의 너비'에 따라서 달라집니다. 예를 들어 90도 이상의 각으로 만나는 4m와 6m 도로에 접하는 대지의 경우 아래 표에 따라 2m가 띄어야 하는 기준 거리가 되고, 각 모서리에서 2m씩 띈 점을 이은 선을 새로운 건축선으로 지정해야 합니다. 이렇게 새로 지정된 새로운 건축 지정선과 기존 건축선 사이 땅은 대지면적에서 제외됩니다. 이렇게 땅의 모서리를 깎는 이유는 도로의 교통흐름을 원활하게 하기 위함입니다. 따라서 가각정리는 건축법뿐만 아니라 도시계획적인 차원에서도 광범위하게 적용이 되고 있습니다. 도로가 8m 이상이고 교차하는 각이 120˚이상 도로가 만나는 경우에는 기준이 없는 이유가 교통적인 측면에서 보았을 때, 충분히 여유가 있어서 교통에 불리한 영향을 끼치지 않을 것으로 판단되기 때문입니다.
