바닥면적 산정에서 제외되는 부분

「건축법」에서는 건축주의 불이익을 방지하기 위하여 제외하는 바닥면적이 있습니다. 예를 들어, 당초 법에 맞게 지어진 건축물의 소유주가 용도변경을 하면서 관계법이 개정되어서 추가로 옥외 계단 등을 설치해야 한다고 했을 때, 옥외 계단을 설치하면 면적이 늘어나 위법건물이 되고, 용도변경을 할 수가 없습니다. 그냥 이 건물은 원래의 용도대로만 계속 사용해야 하는 것일까요? 또 다른 예로 사람들이 머무는 공간이 아닌 기계실과 물탱크실은 바닥면적을 그대로 적용해야 할까요? 법에서는 이러한 애매한 부분들을 정리하여 바닥면적에서 제외시키는 예외규정을 두고 있습니다. 

 

건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트 슈트, 설비 덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것은 바닥면적에서 제외됩니다. 옥상·옥외 또는 지하에 설치되는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물도 제외 대상인데요, 여기에서 주목할 것은 설치 위치입니다. 이러한 구조물이 건축물의 옥상·옥외 또는 지하가 아닌 건축물의 중간층에 설치되었다면, 이것은 바닥면적에 포함되는 것입니다. 또한, 건축물 간의 화물 이동에 이용되는 컨베이어 벨트만을 설치하기 위한 구조물 또한 바닥면적에서 산입 하지 않습니다. 그럼 지금부터 위의 사례들을 살펴보고, 기타 바닥면적 산정에 예외사항 들에 대해서 자세히 이야기해보도록 하겠습니다. 

 

 

 

1. 옥상 및 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 등

물탱크실이 있는 지하는 바닥면적 산정에서 제외됩니다. 그런데, 여기서 주의해야 할 점은 모든 지하 물탱크실이 아니라 지하 피트층으로서 해당 공간에 사람이 작업할 수 있는 공간이 없이 물탱크만 있는 경우에만 해당이 됩니다. 헷갈릴 수 있는 부분은 '피트층'과 '사람이 작업할 수 있는 공간'일 텐데요, 지하 물탱크 설치 공간에 보수 및 점검용 개구부만 가진 것은 탱크 설치 공간 전체를 건축설비로 간주하여 바닥 면적에 산입 하지 않습니다. 하지만 피트 내에 펌프를 함께 설치함으로써 사람의 상시출입과 작업공간이 있는 기계실로 볼 경우에는 바닥면적에 산입해야 합니다. 또한 옥상 물탱크 및 냉각탑 등도 옥상에 있다고 해서 무조건 제외되는 것이 아니니 주의하여야 합니다. 옥상에 설치되는 각종 건축 설비들이 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 실로서 구성되어서 건축물과 일체화되어 있는 경우에는 바닥면적 및 층에 산입 하기 때문입니다. 물탱크가 옥상에 설치될 때에는 물탱크의 가림막으로서 지붕이 없는 차폐시설로 가림막을 설치한 경우에만 바닥면적에서 제외합니다. 

 

2. 공동주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실 등

아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사에 해당하는 공동주택의 경우에 지상층에 설치된 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설, 생활폐기물 보관함은 바닥면적 산정에서 제외합니다. 여기에서 주의할 것은 꼭 '공동주택'이어야 한다는 것입니다. 조경시설에 대한 정의를 하자면, 조경과 관련된 파고라, 벤치, 환경조형물, 정원석, 휴게, 여가, 수경, 관리 및 기타 이와 유사한 것으로 설치되는 시설로 생태연못 및 하천, 동물 이동통로 및 먹이공급시설 등 생물의 서식처 조성과 관련된 생태적 시설을 의미합니다. 

 

3. 리모델링이 필요한 건축물의 외벽 마감재

우리나라는 건축물이 30년만 돼도 재건축 등 건물을 허물고 다시 지으려는 사회적 풍토가 있습니다. 그러나 사실 구조체는 이보다 더 오래 견딜 수 있습니다. 그래서 「건축법」 및 「주택법」에서는 국가적인 손실을 막고 건물의 효율적 활용을 위해 리모델링을 장려하고 다양한 인센티브를 주고 있는데요, 바닥면적에서도 인센티브가 규정되어 있습니다. 그 내용을 보면, '사용 승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물을 리모델링하는 경우로 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입 하지 않는 것입니다. 예를 들어 에너지 손실을 줄이기 위해 외부에 단열재를 추가로 설치해 벽 두께가 두꺼워졌다고 한다면, 원래대로라면 바닥면적을 산정하는 중심선이 새로운 벽체의 중심선이 되어야 하지만, 원래의 중심선을 기준으로 바닥면적을 산정하는 것입니다. 

 

4. 외단열 건축물의 중심선 기준

건축물의 외벽에는 단열재가 붙기 마련입니다. 단열재는 실내, 벽체 사이, 벽체 바깥쪽에 설치할 수 있는데요, 이중 벽체 바깥쪽에 단열재를 붙이는 외단열 공법을 적용할 때, 외부 마감재 및 단열재를 벽체 중심선 산정에서 제외합니다. 즉, 전체 벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 바닥면적을 산정하는 것입니다. 외단열 공법이 단열 성능 측면에서 유리한데 비용이나 노력이 많이 든다고 합니다. 하지만 이런 인센티브를 적용받는 다면 한번 적용을 고려해 볼 만한 것 같습니다. 

 

 

5. 장애인 편의시설 설치에 따른 바닥면적 산정 인센티브

'장애인등편의법'으로 불리는 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」에 따라 장애인을 위한 편의시설을 설치해야 하는 건물들이 있습니다. 예를 들면, 공원, 공공건물 등이 있는데요, 이 경우 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어 리프트, 경사로 또는 승강장은 바닥면적에서 제외합니다. 장애인의 활동을 위해 추가로 설치되는 이동 관련 부분들이 모두 예외로 인정받는 것입니다. 

 

6. 관계법령 등의 개정으로 「건축법」에 적합하지 않을 경우의 바닥면적

건축 관계법은 시간이 지남에 따라 사회적 요구나 기술이 발전하는 것을 반영하여 변화합니다. 따라서 과거에는 적법하였으나 현재는 적합하지 않게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이럴 때를 고려하여 건축법에서는 세 가지의 경우로 바닥면적 산정 제외 기준을 정하고 있습니다. 첫 번째, 안전시설 등(옥외 피난계단)의 설치로 용적률에 적합하지 않게 된 경우입니다. 예를 들어 다중이용업소로의 용도 변경 시 새롭게 개정된 법을 준수하기 위해 설치되어야 하는 옥외 계단이 있다고 한다면, 이는 바닥면적에서 제외되는 것입니다. 하지만 용적률의 여유가 있어 설치해도 적법한 건축물이 되는 경우 거나, 당초 사용승인받을 때의 기준에도 옥외계단을 설치했어야 하는 건축물이라면 바닥면적으로 산정해야 합니다. 

 

7. 포치

건축물의 현관에 비를 막아주기 위해 설치하는 작은 지붕시설을 '포치'라고 부릅니다. 원칙적으로라면 포치는 바닥면적의 산정 기준인 '실내면적'에 해당되지 않기 때문에 바닥면적 산정에서 제외되는 것이 타당합니다. 하지만, 포치에 셔터, 문, 울티라 등을 설치하여 내부용 도로 사용하는 것이라고 해석된다면 이는 바닥면적으로 산정하게 됩니다. 

 

 

<건축물의 건축면적에 관하여 궁금하다면 아래 글을 확인해 주세요>

건축물의 건축면적