「건축법」에서는 '대지'에 관하여 '1필지 1 대지의 원칙'을 규정하고 있습니다. 하지만 때로는 필지가 너무 협소하거나 너무 넓어서 혹은 건축하려는 용도와 대지의 용도가 부합하지 않아서 필지를 나누거나 합쳐야만 건축이 가능한 경우가 있습니다. 이때 하나의 필지였던 것을 둘 이상의 필지로 나누는 행위를 '분할 혹은 분필'이라고 하고, 반대로 여러 필지를 하나의 필지로 합치는 것을 '합병'이라고 합니다. 이러한 토지의 분할과 합병은 '공간정보관리법'에 따라 행위가 이루어지지만, 건축과 관계된 경우는 「건축법」이 특별법으로서 '공간정보관리법'에 우선하여 적용됩니다. 그렇다면 대지와 분할과 합병에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
| 「건축법」제2조 제1항 제1호 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조 제31호 '분할'이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다. |
토지의 분할(분필)
토지의 분할은 하나 혹은 그 이상의 필지를 하나의 대지로 설정하는 것입니다. 법에서는 분할을 하는 경우를 5가지로 규정하고 있습니다.
1. 도시·군계획시설이 결정·고시된 부분의 토지
2. 「농지법」에 의한 농지전용 허가를 받은 부분의 토지
3. 「산지관리법」에 의한 산지전용 허가를 받은 부분의 토지
4. '국토계획법'에 의한 개발행위허가를 받은 부분의 토지
5. 「건축법」에 의한 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지
| 「건축법 시행령」제3조 제2항 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다. 1. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 경우: 그 결정ㆍ고시된 부분의 토지 2. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지 3. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지 4. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지 5. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누어지는 토지 |
그러나, 땅이 너무 작은 면적으로 분할했을 경우에는 토지 사용에 대한 효율성이 떨어질 수 있습니다. 그래서 국토계획법에서는 과소 토지를 제안하고 있는데요, 특별히 건축물이 있는 대지의 경우에는 「건축법」에서 그 최소 기준을 정하고 있습니다. 예를 들어, 주거지역 및 기타지역(상업·공업·녹지지역 외이 지역)의 경우는 60㎡ 이상으로 분할을 해야 합니다. 상업 및 공업지역은 좀 더 기준 면적이 더 넓습니다. 상업 및 공업지역이라면 150㎡ 이상으로 분할해야 합니다. 마지막으로 녹지지역의 경우는 더 넓어지는데요, 200㎡ 이상이 되어야 대지 분할이 가능합니다. 각 대지가 모두 최소기준을 만족해야 하기 때문에 대지를 분할하기 위해서는 각 지역의 최소기준의 2배 이상이 되어야 분할을 할 수 있습니다.
건축물이 없는 대지나 토지의 분할은 「건축법」이 아닌 '국토계획법'과 '공간정보관리법'에서 관할하고 있고, 이는 국토계획법상 개발행위허가 대상입니다. 하지만 토지의 이용 효율성이나 공익에 대한 영향이 없을 경우와 이미 허가에 준하는 행정행위를 거친 경우에는 도지 분할에 대한 개발행위 허가를 받지 않아도 됩니다. 예를 들면, 개인적인 도로개설허가를 받아 사도를 건설하기 위해 토지를 분할하는 경우입니다.
토지의 합병
「건축법」에서는 토지를 합병하여 하나의 필지(대지)로 그 범위를 설정할 수 있는 경우를 총 6가지 규정하고 있으며, 그 내용은 아래와 같습니다.
1. 두 필지 이상에 걸쳐 하나의 건축물을 건축하는 경우
2. '공간정보관리법'에는 불가능하지만 건축법에 의하여 합병이 가능한 경우
3. 도시·군관리계획시설이 설치된 토지
4. 사업계획승인을 받아 건축하는 아파트 단지
5. 도로 하부에 건축하는 건축물의 경우(인허가권자의 인정)
6. 건축허가 조건으로 토지의 합병이 있는 경우
| 「건축법 시행령」제3조 제1항 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다. 1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지 2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다. 가. 각 필지의 지번부여지역이 서로 다른 경우 나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우 다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 한다)에 해당하는 건축물을 건축하는 경우: 그 도시ㆍ군계획시설이 설치되는 일단의 토지 4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조제12호에 따른 주택단지 5. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지 6. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외한다. |