겉으로 보면 그냥 하나의 건물이지만, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 주택을 칭하는 명칭이 많이 있습니다. 주택의 높이, 면적, 용도 등에 따라서 다양하게 나뉩니다. 또한 명칭이 정의되는 법 규정이 다르기도 합니다. 이렇게 조금씩 다른 의미를 가지고 있는 주택을 명칭 하는 용어들에 대하여 구분하고 정리해 보도록 하겠습니다.
「건축법」에 의한 용도 구분 - 아파트, 연립주택, 다세대, 다가구, 오피스텔
「건축법」에서는 용도별로 건축물을 구분하고 명칭을 정리하고 있습니다. 「건축법」에서의 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다. 그리고 다시 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 나뉘며, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 나뉩니다. 우리가 흔히 말하는 빌라는 법에서는 사용하지 않는 용어입니다. 또한 건축법에서 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설의 카테고리에 포함됩니다. 우리가 많이 사용하고 헷갈릴 수 있는 몇 가지 주택에 대하여 세부적으로 알아보겠습니다.
다가구주택
다가구주택은 건축법에서 단독주택의 한 종류에 들어가는 만큼 건축물 등기가 하나의 건물, 하나의 소유주가 되는 건물입니다. 주택으로 쓰는 건축물의 층수가 3개 층 이하이어야 합니다. 단, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용한다면, 그 층은 주택의 층에서 제외할 수 있습니다. 면적요건도 있습니다. 한 개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택입니다. 이것은 약 200평 이내로 볼 수 있습니다. 또한 세대수에 대한 제한도 있습니다. 대지 내 동별 세대수를 합한 세대가 총 19세대 이하이어야 합니다. 다가구는 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 합니다.
다세대 주택
다세대 주택은 공동주택의 한 종류입니다. 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 600㎡ 이하인 주택으로 면적인 조건은 다가구와 동일합니다. 단, 층수에서 차이가 있습니다. 다가구가 3층이 기준이었다면 다세대주택은 4층 이하인 주택입니다. 층수 산정에 있어서 필로티 부분에 대한 것은 다가구와 동일하게 1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주거 외의 용도로 할 경우에는 주택의 층수에서 제외합니다. 지하층 또한 주택의 층수 산정에서 제외합니다. 만약, 2개 이상의 다세대 주택이 단지를 이루고 있는데, 이들이 지하주차장으로 연결되어 있다면, 이들은 각각의 동으로 인정됩니다.
연립주택
연립주택은 주택으로 층수 기준은 다세대와 동일합니다. 즉, 주택으로 쓰이는 층수가 4개 이하인 주택입니다. 단, 면적에서 차이가 있는데, 다세대의 면적 기준이 바닥면적 합계 600㎡ 이하였다면, 연립주택은 600㎡ 초과입니다. 필로티 및 지하주차장 연결과 관련한 사항은 위의 다세대, 다가구와 동일하게 적용됩니다.
아파트
위의 다가구, 다세대, 연립주택이 면적과 높이기준이 있었던 것에 반하여 아파트는 높이기준만 있습니다. 즉, 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택을 의미합니다. 필로티 적용 시 주택의 층수로 산정하지 않는 것은 위의 연립주택, 다세대, 다가구와 동일합니다.
오피스텔
오피스텔은 「건축법」 상 주택이 아닙니다. 오피스텔의 법적 정의는 '일반 업무시설의 한 종류이며, 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물'입니다. 오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 우리나라에서 만들어진 용어이며 업무를 하고 호텔처럼 숙식을 할 수 있는 의미에서 만들어진 것입니다. 흔히 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔을 나누어서 이야기를 합니다. 하지만, 법률적으로 용도가 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나누어져 있지 않습니다. 이는 법적인 것이 아닌 세금을 부과하기 위해 나눈 용어라고 할 수 있습니다.
「건축법 시행령」 [별표 1] 용도별 건축물의 종류
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(「아이 돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은 도서관(「도서관법」 제2조 제4호가 목에 따른 작은 도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다.
가. 단독주택
나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
4) 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
라. 공관(公館)
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은 도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항 제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목 까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육 기본법」 제27조 제2항에 따른 학생복지주택 및 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다)
주택법에 따른 구분 - 도시형 생활주택, 준주택(주거용 오피스텔)
「주택법」에서는 '준주택'이라는 용어를 사용하여 오피스텔을 주택에 준하는 용도로 포함하고 있습니다. 이는 주거용 오피스텔을 의미하는 것으로 이해할 수 있습니다.
또한 「주택법」에서는 '도시형 생활주택'이라는 「건축법」에서 정의하지 않는 또 다른 범위의 주택을 정의하고 있습니다. '도시형 생활주택'은 300세대 미만의 85㎡(국민주택규모) 이하에 해당하는 주택입니다. 건축물의 규모에 따라 소형주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택으로 다시 한번 나뉩니다. '소형주택'은 과거 '원룸형'주택이었는데, 2022년 2월 '소형주택'으로 명칭이 제정되었습니다. 소형주택은 세대별 주거 전용면적이 60㎡ 이하의 주택으로 세대별 독립된 주거가 가능한 욕실과 부엌이 있는 주택입니다. 주거전용면적이 30㎡ 미만일 경우에는 원룸 형태로 계획되어야 합니다. 즉, 욕실과 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해야 합니다. 만약 주거 전용면적이 30㎡가 넘는다면, 방을 추가할 수 있습니다. 단, 여기에도 세대수 조건이 있습니다. 침실은 총 3개 이하로 구성할 수 있으며, 침실이 2개 이상인 소형주택은 전체 세대수의 1/3을 초과하면 안 됩니다. 즉, 총세대수가 10세대인 소형주택의 경우는 3세대까지만 1개 이상의 방을 계획할 수 있고, 나머지 7세대는 원룸 형태여야 하는 것입니다.
그 외 「건축법」에 따른 연립주택과 다세대 주택도 도시형 생활주택이 될 수 있습니다. 이 경우에는 층수 완화를 받을 수 있는데, 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택인 도시형 생활주택은 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 계획할 수 있습니다. 건축법에서 4개 층까지로 제한이 있었던 것에 비하여 한 개 층을 완화하는 것으로 볼 수 있습니다.