신축, 증축, 개축, 재축, 이전 정의

신축(New Construction) 이란?

'신축'은 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지 포함)에 새롭게 건축물을 축조하는 것을 의미합니다. 단, 부속건축물만 있는 대지에 새롭게 주된 건축물은 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 것은 제외합니다. 예를 들어 부속건축물인 경비실이 있는 대지에 주요 건축물인 오피스를 건축한다면 이것은 신축이 되는 것입니다. 즉, '신축'이란 대지에 새로운 용도를 담아낼 수 있는 새로운 공작물을 만드는 것이라고 볼 수 있습니다. 

「건축법 시행령」 제2조 제1호 '신축'이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다]을 말한다.

 

증축(Extension) 이란?

'증축'은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 규모를 늘리는 것을 말합니다. 여기에서 규모란 건축면적, 연면적, 층수, 그리고 높이가 포함됩니다. 면적과 관계가 없어 보이기도 하는 '높이'가 여기에 포함되는 이유는 향후에 층수를 늘려서 바닥면적이 증가할 수 있는 가능성이 있기 때문입니다. 위에서 '신축'에 대하여 이야기하면서 신축이 새로운 대지에 새로운 용도가 생겨난다고 했는데요, 이는 「건축법」에서 건축물 그 자체의 위험뿐만 아니라 용도가 가지는 위험성도 고려하여 관리하고 있다는 것을 의미합니다. 실제로 우리나라에서는 증축을 extension이라는 하나의 용어로 사용하고 있지만, 미국 같은 경우는 도시적 차원에서 단순 면적이 증가하는 것을 enlargement로 규정하고 용도 측면에서 면적이 증가하는 것을 extension으로 구분하고 있습니다. 

「건축법 시행령」 제2조 제2호 '증축'이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

 

개축(Renovation) 이란?

'개축'은 기존 건물의 전부 또는 일부를 건축주의 의지에 의해서 해체하고 종전과 같은 규모로 다시 건축물을 축조하는 것을 의미합니다. 이때 중요한 것은 반드시 종전과 '같은' 규모여야 한다는 것입니다. 만약 종전보다 면적이 늘었다면 이는 신축 또는 증축으로 규정해야 하고, 기존 건물을 전부 해체할 경우엔 신축으로 기존 건물의 일부를 해체할 경우엔 증축으로 보아야 합니다. 다만, 우리나라 전통 가옥인 한옥 같은 경우는 그 특성을 감안하고 한옥 활성화와 우리나라 전통 주거 양식을 계승하고 발전한다는 취지로 한옥에서의 서까래 교체는 개축으로 보지 않습니다. 여기서 '한옥'의 범주를 이해해야 하는데요, 외형만 한옥과 유사하게 생긴 것은 '한옥'으로 인정하지 않습니다. 전통재료를 사용해서 전통방식을 이용하여 건축한 것 만을 '한옥'으로 인정하고 여기에서의 서까래 교체를 개축으로 보지 않는 것입니다. 

「건축법 시행령」 제2조 제3호 '개축'이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외힌다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

「건축법 시행령」 제2조 제16호 "한옥"이란 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」제2조제2호에 따른 한옥을 말한다. 「한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 법률」제2조제2호 "한옥"이란 주요 구조가 기둥·보 및 한식지붕틀로 된 목구조로서 우리나라 전통양식이 반영된 건축물 및 그 부속건축물을 말한다.

 

재축(Reconstruction) 이란?

'재축'은 건축물이 천재지변이나 그 밖의 자연재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모로 다시 건축물을 축조하는 것을 의미합니다. '개축'과 비슷하게 생각될 수 있으나, 건축물의 붕괴가 건축주의 의지가 아니어야 합니다. 개축과 마찬가지로 면적이 변경될 경우 면적이 증가했을 때는 신축 또는 증축이 될 수 있다. 건물이 모두 멸실되고 다시 더 큰 면적으로 짓는다면 이것은 신축이 되고 일부가 멸실되고 더 큰 면적으로 짓는다면 이는 증축이 됩니다. 또 한 가지 개축과 다른 점은 용어의 사용입니다. 개축에서는 기존 건축물의 소멸을 '해체'라고 사용하여 사람의 의지를 담고 있지만, 재축에서는 '멸실'이라는 용어를 사용하여 건축주의 의지가 아님을 명시하고 있습니다.

「건축법 시행령」 제2조 제4호 "재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.  가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것. 나. 동수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것   1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것   2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」, 이 영 또는 건축조례(이하 "법령등"이라 한다)에 모두 적합할 것

 

이전(Relocation) 이란?

건축법에서 이전은 건축물의 '주요 구조부'를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것입니다. 우리가 주변에서 쉽게 볼 수 있는 콘크리트 건물을 생각하면 이것이 가능한가?라고 생각할 수 있습니다. 또한 목조로 지어진 건축물의 경우도 기초가 있는데 어떻게 이전을 할 수 있는지 의문이 들 수 있습니다. '주요 구조부'를 해체하지 않는다고 했으니, 이에 대한 이해를 먼저 하는 것이 좋을 것 같습니다. 건축법에서 '주요 구조부란 화염의 확산을 막을 수 있는 성능 즉, 방화에 있어 중요한 구조 부분을 말합니다. 건축물의 주요한 구조재인 벽, 기둥, 보, 바닥, 지붕틀 및 계단이 이에 해당됩니다. 건축물 실내에 있는 칸막이벽이나 샛기둥, 최하층의 바닥, 옥외 계단 등은 제외되는 것입니다. 건축물의 기초나 최하층 바닥의 경우는 구조적으로 힘을 받는 중요한 부위이기는 하지만 흑 속에 묻혀있고, 흙이 수분을 함유하고 있기 때문에 방화에는 문제가 없는 것으로 판단하여 '주요 구조부'에서는 제외되는 것입니다. 여기서 헷갈릴 수 있을 만한 것이 '구조부재'가 있습니다. 건축법에서 '구조부재'란 건축물의 뼈대가 되는 구조재로서 별도로 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」에서 별도로 정의하고 있습니다. 정리해서 말씀드리면, 철근콘크리트조와 같이 일체식 구조가 아닌 목조 방식이나 철골조 방식의 경우 그 상층부의 구조체를 들어서 이전이 가능한 것입니다. 

「건축법 시행령」 제2조 제5호 '이전'이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

 

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