건축물을 건축하기 위해서는 기본적인 「건축법」 이외에 「주차장법」,「도로법」, 「하수도법」, 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 등 건축물을 둘러싼 많은 요소들을 관리하는 법을 모두 지켜야 합니다. 그런데, 우리 주변에서 이러한 기준들의 일부를 지키지 않은 건축물들을 볼 수 있는데, 이를 '불법건축물'이라고 명칭하고 있으며, 「건축법」에서는 이를 관리하기 위해 해체 명령, 이행강제금 등 기준을 정하고 있습니다. 이번 글에서는 불법건축물과 이에 대한 법정 제재 사항에 대하여 자세히 알아보고자 합니다.
실질적 불법건축물과 형식적 불법건축물
불법건축물은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째, 실질적 불법건축물입니다. 이는 행정적인 절차를 밟으면서 계획상으로는 합법적인 건축물로 계획하였으나, 준공 이후에 일부를 변경하여서 허가받은 내용과 다르게 건축이 된 불법건축물을 의미합니다. 두 번째로, 형식적인 불법건축물이 있습니다. 이는 행정적 절차인 건축허가 등 인허가를 거치지 않고 지어진 건축물을 의미합니다. 형식적인 불법건축물을 실질적 불법건축물과 나누는 이유는 건축법을 모두 지켰지만 행정적인 절차만 안 지킨 것일 수 있기 때문입니다.
실질적 불법건축물의 경우는 불법사항이 발견되었을 때, '철거명령'을 할 수 있으며, 형식적 불법건축물은 '공사중지명령'을 행정조치로 이행할 수 있습니다. 그런데, 만약 건축물이 지어지고 있는 동안 발견하지 못하고, 건축물이 모두 지어진 이후에 인허가가 진행되지 않았다는 것을 발견한다면 어떻게 해야 할까요? 공사가 끝났기 때문에 공사 중지를 할 수 없습니다. 건물을 철거토록 하지도 못하는 것이, 건축물이 모든 법 기준 등을 지켰을 수도 있기 때문입니다. 하지만, 모든 법에 대한 확인을 했을 가능성이 낮기 때문에 잠재적인 실질적 불법건축물이라고 볼 수 있습니다. 이렇게 다 지어진 형식적 불법 건축물을 위해서 마련된 제도가 있습니다. 바로 '추인허가'입니다. 즉, 추인허가란 허가절차를 밟지 않고 추후에 허가를 받는 건축허가 절차입니다. 추인허가를 받기 위해서는 건축의 시기를 공식적으로 확인할 수 없기 때문에 모든 법 및 기준을 추인허가 진행 당시의 기준으로 정합니다. 이는 국토부의 행정지침으로 운영하고 있습니다.
불법건축물에 대한 제재 이행강제금
불법건축 불법이 확인된 건축물의 경우는 이행강제금을 반복적으로 부과함으로써, 소유주가 심리적, 금전적 부담을 느끼게 함으로써 이를 스스로 시정하도록 유도하고 있습니다. 징수금은 크게 두 가지로 구분됩니다. 먼저, 실질적 불법건축물입니다. 여기에는 형식적 불법건축물이었으나, 추인허가 결과 실질적 불법건축물에 해당하는 경우도 포함합니다. 실질적 건축물의 경우는 불법에 해당하는 면적 1㎡ 당 시가표준액의 50/100에 상당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 일정 비율을 곱한 값으로 그 지불 금액을 정하고 있습니다. 여기서 일정 비율은 용적률 초과와 건폐율 초과 중 해당하는 사항에 따라서 다른 비율을 정하고 있습니다. 건폐율을 초과할 경우는 80%, 용적률을 초과할 경우는 90%의 비율을 정하고 있는데, 이는 지방자치단체의 건축조례로 60% 이상으로 낮추어 정할 수 있습니다. 형식적 불법건축물의 경우는 위의 시가표준금액의 50%에 상당하는 금액에, 허가를 받지 않을 경우는 100%, 신고를 하지 않았을 경우에는 70% 비율을 곱하여 금액을 정합니다.
「건축법」 제80조(이행강제금) 제1호
허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.
1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액
2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액
이행강제금은 1년에 2회 이내에서 시정이 완료될 때까지 계속적으로 부과를 합니다. 하지만, 여기에는 허점이 있습니다. 이행강제금의 미납부 시 부과되는 연체료가 없고, 일반 세금과 달리 압류 등이 어렵습니다. 따라서 부과금액 중 상당 금액이 계속적으로 체납되고 있다고 합니다.