땅을 부르는 명칭에는 토지, 부지, 획지, 대지, 필지 등 여러 가지 명칭이 있습니다. 일반적으로 땅은 토지(Land)라고 부르지만 건축법 등 관계법령에서는 이 땅의 목적, 관리 수단, 계획적 규모 및 건축물의 축조 가능 여부에 따라 이들의 명칭을 다르게 구분하여 사용하고 있습니다. 그럼 땅을 부르는 각각의 명칭에 대해 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
토지(land)의 정의
토지는 땅을 명칭 하는 가장 일반적인 용어입니다. 공법과 사법을 막론하고 가장 광범위하게 사용되며, 땅에 구조물을 설치하는지 여부와는 상관없는 땅을 의미합니다.
부지(site)의 정의
부지는 토지와 다르게 여러 법에서 사용되는 용어입니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「한국도로공사법」, 「하천법」 등에서 포괄적으로 사용하고 있으며, 건축물 등 구조물의 지반이 되는 혹은 될 예정인 토지를 의미합니다. 즉, 건축 목적이 포함되지 않은 땅의 경우는 부지라고 부르지 않고, 이는 나대지(bare site)라고 부릅니다. 오로지 건축 목적이 내재되어 있는 땅에 한하여 부지라는 용어를 사용합니다.
획지(demarcated land)의 정의
획지 또한 부지와 같이 법령에서 사용되는 용어입니다. 부지와 비교하여 다른 것은 '계획'적인 측면이 포함된다는 것입니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 및 「도시개발법」에서는 대규모 건축 계획에서 동일한 성격의 계획이 적용되는 경계 영역을 다른 것으로부터 구분하는 개념으로 획지라는 용어로 사용하고 있습니다. 즉, 소유권의 범위를 초월하여 계획 단위로 토지의 경계를 갈라서 정의하는 기준인 것입니다. 따라서 획지의 경우, 한 개 이상의 부지, 대지, 필지로 구성될 수 있으며, 주로 학문적으로나 계획적으로 사용됩니다.
대지(site)의 정의
부지와 영어로는 같은 site를 사용하는 용어입니다. 부지와 다른 점은 용어를 사용하는 법이 다른 것인데요, 부지가「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「한국도로공사법」, 「하천법」 등에서 사용된다면, 대지는 「건축법」에서 땅을 정의하는 용어입니다. 「건축법」에서는 건축물을 건축할 수 있는 접도 요건을 충족한 토지를 '건축물을 건축할 수 있는 땅'이라는 의미로서 대지라는 용어를 사용하고 있습니다.
필지(parcel of land)의 정의
'필지'란 땅의 주소인 지번이 붙는 등록 단위의 토지입니다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제5조에 따라 구획되며, 앞서 말한 바와 같이 하나의 필지에는 하나의 소유권과 하나의 주소가 붙게 됩니다. 위의 법은 '지적법'이라고도 불리는데, 지적법상 작성된 지적도에 구분되어 있는 경계로 이루어진 하나의 땅 구획이 하나의 필지입니다. 하나의 필지에는 하나의 대지가 원칙적으로 적용되지만, 대지의 합병과 분할 등을 하기도 합니다. 이는 이후 글에서 조금 더 자세하게 설명해 드리도록 하겠습니다.
지목과 지목에서의 '대'
지적도나 토지대장 등을 보면 각각의 필지에 전·답·임야 등 토지의 종류를 정의해 놓은 것을 보실 수 있습니다. 이렇게 우리나라는 땅에 주된 용도를 구분하여 등록하고 있는데요. 이러한 것이 '지목'입니다. 「공간정보관리법」 제2조 제24호 및 제67조 제1항에 따르면 토지에는 28가지의 '지목'이 있습니다. 이렇게 땅에 용도를 구분해 놓은 이유는 '필지'와 마찬가지로 땅에 구조물 설치 여부와 관계없이 토지를 합리적으로 이용하고 관리하기 위한 것입니다.
그렇다면 '대'는 무엇일까요? 지목상 '대'는 영구적으로 건축물이 있거나 택지개발사업을 통해 영구적인 건축물을 건축할 준비가 되어 있는 땅을 의미합니다. 위에서 설명한 '대지'와 헷갈릴 수 있는데요, 이는 법적으로 전혀 다른 개념입니다. 예를 들어 땅에 나무가 양호하게 자라나고 있거나 경사가 심하여 건축 안전에 우려가 되는 땅이 있을 경우 지자체에 따라서 그 지목이 '대'일지라도 건축을 하기 위해서는 형질 변경 등을 해야 「건축법」상 건축을 할 수 있는 땅 '대지'로 인정하기도 합니다. 이런 혼란이 오는 이유는 서로 근거 법이 다르기 때문인데요, '공간정보관리법'은 토지대장 편성의 근거법으로서 건축허가를 관계하는 '건축법'과는 관계없이 개별 필지의 이용 목적을 조사하고 토지대장에 지목을 기재하도록 있기 때문입니다.
각 지목은 필지마다 하나씩 설정되며, 토지의 특성과 가치 등을 나타냅니다. 지목이 다를 경우 재산세 등이 달라질 수 있는 것입니다. 하나의 필지가 다른 용도 2가지를 포함할 수도 있는데요. 이때는 주된 용도 한 가지로 지목을 설정하게 됩니다. 만약 자신이 소유한 필지를 영구적으로 변경하여 사용하고자 할 경우에는 '지목변경'을 통해서 지목을 바꿀 수 도 있습니다. 예를 들어 농지 일부에 주택을 건축하려면 건축에 필요한 부분만큼을 '대'로 바꾸어야 합니다. 하지만 농사 중 잠시 쉬기 위한 작은 원두막 같은 경우는 지목변경 없이도 사용할 수 있으니, 이럴 경우엔 관련 법 및 규정을 잘 살피는 것이 필요합니다.