외국 여행을 하다 보면 우리나라와 다른 도시 풍경을 확인할 수 있습니다. 외국의 건축물들은 외벽이 붙어있는 경우가 많은데, 우리나라는 건축물이 일정 간격 이상으로 띄어져 있는 것입니다. 이런 도시환경이 만들어진 이유는 우리나라의 「민법」때문입니다. 「민법」 제242조 에 따르면 이웃관계를 고려하여 건축 시에 외벽을 인접대지 경계선에서 반미터, 즉 50센티미터 이상 띄우도록 규정하고 있습니다. 이러한 규정으로 모든 건축물은 치아가 사이사이 벌어지듯 떨어져서 지어지는데, 이는 도시미관과 안전과 관련하여 생각해 볼 문제입니다. 도시 미관적으로 사이사이 벌어진 틈은 마치 치아가 벌어진 듯하게 보일 수 있습니다. 또한 안전상으로도 건물 사이에 약 1m 정도의 음침한 골목이 형성되므로 범죄예방설계 측면에서도 부적적으로 볼 수 있습니다. 또한 토지의 효율적 이용측면에서도 좋다고 볼 수 없습니다. 따라서 이러한 단점을 극복하고자 「건축법」에서는 맞벽 건축을 규정하고 있습니다.
「민법」 제242조
①건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.
②인접지 소유자는 전항의 규정에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
맞벽 및 맞벽 건축
건축의 한 요소로서 맞벽을 이야기하자면, 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」의 제4조 제6항을 보면 됩니다. 이 규칙에 따르면 '맞벽'이란 방화구조의 하나로 '심벽에 흙으로 맞벽 치기 한 것'으로 규정하고 있습니다. '벽'이라는 건축요소를 정의한다고 볼 수 있습니다.
그렇다면, 맞벽 건축은 어떨까요? '맞벽 건축'은 단순이 벽을 물리적으로 같이 쓰는 것을 넘어서는 개념입니다. 도시환경적 측면에서 일정 지역에서 도시미관 등을 위하여 둘 이상의 건축물 외벽을 대지경계선으로부터 50센티미터 이내로 건축하는 것을 의미합니다. 즉, 민법에 따른 50센티 이격을 지키지 않는 건축물을 통틀어서 의미하는 것입니다.
「건축법」 제59조 제1항 제1호
1. 대통령령으로 정하는 지역에서 도시미관 등을 위하여 둘 이상의 건축물 벽을 맞벽(대지경계선으로부터 50센티미터 이내인 경우를 말한다. 이하 같다)으로 하여 건축하는 경우
토지를 효율적으로 이용하고 도시 미관을 향상하기 위해 맞벽 건축을 한다고 하지만, 「건축법」의 다른 조문들과 상충되는 사항들이 있습니다. 위에서 말한 바와 같이 민법과 상충하며, 건축법의 제58조 대지 안의 공지의 내용과도 상충합니다. 대지 안의 공지는 용도지역 및 지구에서 건축물의 용도 및 규모에 따라서 건축선 및 인접대지 경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 일정 거리 이상을 띄워서 건축물을 건축해야 하는 규정입니다. 또한, 일조권 관련 규칙과도 배반됩니다. 일조권 확보를 위해 정북방향으로 또는 채광방향으로 일정 거리 이상을 띄워야 하기 때문입니다. 따라서 법에서는 이렇게 충돌하는 세 가지 규정을 맞벽 건축을 할 때에는 적용하지 않도록 규정하고 있습니다.
「건축법」 제59조(맞벽 건축과 연결복도)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제58조, 제61조 및 「민법」 제242조를 적용하지 아니한다.
그런데 「건축법」의 가장 주된 목적이 '안전'입니다. 맞벽 건축물을 지을 경우, 화재의 확산 위험성이 있을 수 있습니다. 따라서 맞벽 건축물을 건축할 경우에는 주요 구조부가 내화구조인 것으로 하며, 마감재료는 불연재료를 사용하도록 규정하고 있습니다.
땅콩주택과 맞벽 건축
맞벽 건축물과 땅콩주택을 같은 개념으로 보아야 할까요? 아닙니다. 맞벽 건축은 소유주가 다른 두 개의 대지에 두 소유주가 상호협정을 하여 건축을 하는 것입니다. 따라서 토지의 소유권이 각각의 대지로 유지가 되며, 경계가 명확해 매매 등이 자유롭습니다. 반면, '땅콩주택'은 하나의 대지에 두 동을 붙여서 건축하는 것입니다. 따라서 두 가구가 병렬로 붙은 건축물이라 할지라도 땅의 소유는 공동소유가 되는 것입니다. 따라서 토지의 매매 등에서 불편함이 있을 수 있습니다.
이렇게 땅콩주택 혹은 맞벽 건축물은 인접대지 사이의 간격을 확보하기 위해 사용하지 못했던 공간을 다른 유용한 공간으로 활용할 수 있는 장점이 있습니다. 예를 들어 공동으로 텃밭 또는 화단으로 이용할 수도 있고, 주차공간을 공용으로 넓게 사용할 수도 있습니다. 즉, 생활환경에 있어서 개선이 되는 장점을 가지고 있다고 할 수 있습니다.
맞벽 건축을 할 수 있는 경우와 건축협정 구역
맞벽 건축을 하고 싶다고 모든 건축물을 맞벽으로 할 수 있는 것은 아닙니다. 만약, 제한이 없다면 「건축법」에서 '대지 안의 공지' 및 '일조권 기준' 등이 의미가 없어질 것이기 때문입니다. 따라서 「건축법」에서는 맞벽이 가능한 지역을 별도로 지정하고 있습니다. 법에서 정한 맞벽 건축이 가능한 지역은 상업지역, 주거지역, 허가권자가 도시미관 또는 한옥 보전 및 진흥을 위해서 건축조례로 정하는 구역, 그리고 건축협정 구역입니다. 건축협정 구역을 제외한 각 지역에서의 맞벽 건축 기준은 각 지방자치단체의 건축조례로 세부적인 사항을 정하고 있습니다.
그렇다면 '건축협정 구역'이란 무엇일까요? 건축협정 구역이란, 두 개 이상의 대지에 대해서 토지 및 건축물 소유자가 대지를 합필하지 않고도 하나의 대지로 간주하여 건축을 하겠다고 약속한 구역입니다. 이렇게 건축협정이 체결되면 토지의 소유권은 각각 인정되지만 협정 구역 안의 대지는 하나의 대지로 간주하여 「건축법」 기준을 적용받습니다. 이는 도시의 맹지를 없애는 데도 도움이 됩니다. 예를 들어 맹지와 도로에 접한 대지의 소유자가 건축협정을 맺는다면, 원래는 건축물을 할 수 없었던 맹지가 도로에 접한 대지와 하나의 대지로 간주가 되어 건축을 할 수 있는 것입니다.
맞벽 건축을 하기 위해서 각 대지의 소유주는 이격거리 등을 지키지 않는 것에 대해서 동의한다는 의미에서 '건축협정'을 맺어야 합니다.