건축물을 대지에 건축할 때, 인접대지와의 경계선에서 일정 거리를 이격 하여 건축해야 합니다. 이 것은 건축법뿐만 아니라 인접대지와의 민법에서도 관여하는 개인 간의 소유권에 대한 내용입니다. 대지에서의 이격거리는 인접대지의 소유자와의 관계뿐만 아니라 대지 내 채광, 통풍 등 거주환경의 쾌적성 확보를 위해 필요하며, 피난 및 소방관의 소화활동 등 안전과 관련되어서도 필요합니다. 건축법에서는 '대지 안의 공지' 규정과 '대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로 설치' 규정으로 대지 경계에서 띄어서 건축을 해야 하는 거리를 규정하고 있습니다. 이 두 규정은 건축물의 용도에 따라서 그 거리를 달리하고 있는데, 이를 세부적으로 알아보도록 하겠습니다.
대지 경계의 여유공간, 대지 안의 공지
'대지 안의 공지'란 도로와의 경계인 '건축선' 또는 인접대지와의 경계인 '인접대지경계선'으로부터 띄어서 건축해야 하는 거리 기준입니다. 1976년에 규정이 제정된 후 20년 간 시행되었으나, 땅에서 사용할 수 없는 땅을 법에서 정의하는 것으로 국민에게 과도한 부담을 준다는 이유로 1999년 2월 8일 폐지하였습니다. 하지만 이렇게 건축물을 대지에 꽉 채워서 건축을 하게 되자 통풍, 연소 차단 등 거주환경이 악화되었습니다. 이에 2006년 5월 9일 다시 제정되었습니다. 길을 가다가 대지 간 여유 없이 지어진 건축물을 본다면 1999년에서 2006년 사이에 지어진 건물이라고 볼 수 있는 것입니다.
「건축법」에서는 대지 안의 공지를 용도지역 및 용도지구, 건축물의 용도와 규모에 따라서 건축선과 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리를 6m 이내 범위에서 정하도록 하고 있습니다. 다만, 법에서는 범위를 정하고 있고, 지자체마다 조례에 따라서 정확한 거리 기준이 정해지기 때문에 법과 함께 지방자치단체의 조례를 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어 법에서는 공동주택 중 아파트의 경우 건축선과 인접대지경계선에서 모두 2m 이상, 6m 이하로 띄우도록 규정되어 있는 반면에 서울시 조례에서는 3m 이상 띄우도록 규정하고 있습니다. 단, 20세대 이하 도시형 생활주택은 건축선에서 2m 띄우도록 하고 있습니다. 다세대의 경우는 건축선에서 띄워하는 거리 규정은 법과 서울시 조례가 같으나, 인접대지 경계선에서 띄우는 거리는 법에서는 0.5m 이상 4m 이하이며, 서울시 조례에서는 1m 이상으로 차이가 있습니다. 기타 건축물의 용도 별 이격거리 규정은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
「서울특별시 건축 조례」 [별표 4] 1. 건축선으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리 건축선으로 부터 건축물까지 띄워야 하는 거리
2. 인접대지경계선으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리
인접대지경계선으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리
대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로
건축물은 그 안에서 재난 상황을 만났을 때, 안전한 장소까지 대피할 수 있도록 계획되어야 합니다. 여기서 '안전한 장소'는 단순히 건물 밖이 아니라 거실에서 도로 또는 공공공지까지를 의미합니다. 「건축법」에서는 이렇게 재난상황이 발생했을 때 사람들이 안전하게 피난을 할 수 있고, 소방관이 소방 활동을 할 수 있는 공간을 대지 안에 마련하도록 규정하고 있습니다. 즉, 건축물의 대지 안에는 그 건축물에서 외부로 향하는 주된 출구와 지상으로 통하는 피난계단 및 특별피난 계단으로부터 도로 또는 공공공지로 통하는 통로를 만들어야 합니다. 이 통로는 건축물의 용도 및 규모에 따라서 일정 유효너비 이상으로 확보해야 합니다. 예를 들어 단독주택은 0.9m 이상 확보해야 하며, 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 문화 및 집회시설, 종교시설, 의료시설, 위락시설 또는 장례식장은 3m 이상 확보해야 합니다. 그 밖의 용도로 쓰는 건축물은 1.5m 이상 확보해야 합니다. 또한 통로의 길이가 2m 이상인 경우에는 자동차 진입을 막을 수 있는 말뚝 등을 설치하거나 단차를 두어 차량이 진입하거나 주차하지 못하도록 해야 합니다.
건물의 규모가 커지고 용도가 많은 사람들이 이용하는 시설에 해당한다면 대지 안 통로 기준도 강화됩니다. 층수가 11층 이상인 건축물이거나, 바닥면적 합계가 5,000㎡ 이상인 문화 및 집회시설(동물원 및 식물원 제외), 종교시설, 판매시설, 운수시설 중 여객용 시설, 의료시설 중 종합병원, 숙박시설 중 관광숙박시설은 건물 주변으로 소방차 접근이 가능하도록 통로를 전체 건물 주변으로 설치해야 합니다. 단, 도로 또는 공지가 연접하여 소방차 접근이 가능하다면 예외적으로 통로를 설치하지 않을 수 있습니다.
