토지의 소유권의 개념은 토지의 지상 무한대, 지하 무한대까지의 소유를 의미합니다. 토지의 소유권의 범위를 정의하고 있는 「민법」에서도 '토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.'라고 정의하고 있습니다. 하지만, 건축에서는 '용적률'을 구할 때 지상에 한하여 그 면적을 제한하고 있습니다. 즉, 지상 부분에 대한 제한을 하고 있기 때문에 지상 부분에 대한 매매를 하는 것으로 볼 수도 있습니다. 「민법」에서는 이러한 점을 반영하여 '구분지상권'이라는 조항을 신설했고, 토지를 매입할 때 지상, 지표, 지하를 나누어서 할 수 있도록 하였습니다. 지상 소유권의 가치를 정할 수 있는 기준인 용적률의 일부를 매매할 수 있는 방법도 있습니다. '결합 건축' 기준을 적용하는 것인데요, 지금부터 토지의 소유권과 관련한 구분지상권과 결합 건축에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
토지를 지상, 지표, 지하를 구분하여 소유하는 구분지상권
서울시만 하더라도 지하에 지하철이 지나가는 땅을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 만약 땅의 소유를 지상, 지하를 반드시 통일해야 한다고 한다면 어떨까요? 철도가 지나가는 땅은 모두 지하철 회사가 모두 사야 할 것입니다. 엄청난 토지보상비용으로 철도개발을 쉽지 않을 것입니다. 다행히도 이러한 문제를 해결해 줄 수 있는 '구분지상권'이 있습니다. 즉, '구분지상권'이란 토지의 소유권을 하나의 덩어리로 인식하는 것이 아니라, 지상(공중권), 지표(지중권), 지하(지하권)로 구분하고 각각을 매매의 단위로 이용할 수 있는 개념입니다.
1995년도에 「도시철도법」에서는 이 '구분지상권'을 도입하여 토지 소유에 대한 매매액을 규정했습니다. 이 규정 덕분에 우리 생활이 많이 편해지기도 했습니다. 이 법 규정이 적용되기 이전에는 도시철도의 지하공간이 다른 민간 소유의 건물과 이어지지 못했지만, 이 법이 적용된 이후로, 도시철도공사에서 민간토지의 지하 구분지상권을 매입하여 연결할 수 있는 방법이 생긴 것입니다. 또한 일부 지역은 지상에 한국전력공사의 전선이 지나갈 수 있는데, 이 또한 전력공사가 지상권의 일부를 매입하여 사용하는 것입니다.
「민법」 제289조의2(구분지상권)
지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
용적률의 일부를 다른 토지에 넘기는 결합 건축
앞서 용적률이란 개념으로 토지의 소유권 중 지상권의 가치가 정해진다고 이야기 한 바 있습니다. 만약 내 토지의 가치는 연면적 100㎡를 지을 수 있는데 50㎡만 사용하고 있다면 나머지 50㎡을 옆 대지 소유자에게 팔 수 있을까요? 이러한 질문에 대한 대답을 '결합 건축'으로 답할 수 있습니다. 2006년도 「건축법」에서는 '결합 건축제도'를 도입했습니다. 이는 노후 건축물들이 많아지는 도시에서 소규모 개별 필지 단위의 재건축이 현실적으로 어려워짐에 따라, 획일적인 용적률 제한은 사업성이 떨어지는 등 토지의 효율적인 이용에 좋지 않았기 때문입니다. 즉, '결합 건축'이란, 개별 필지단위로 용적률을 적용하는 기존의 방식에서 벗어나, 공동으로 개발할 필지 상호 간 용적률을 결합하여 개발을 하는 방식입니다.
하지만, 모든 토지에 결합 건축을 적용할 수는 없습니다. 법에서는 난개발을 방지하기 위하여 일부 상업지역, 역세권 등 효율적인 개발이 필요한 지역, 대규모 재개발 사업이 중단된 지역 중 기반시설계획이 수립된 지역 등 허가권자가 인정하는 지역에서만 결합 건축을 할 수 있도록 하고 있습니다.
「건축법」 제77조의 15제77조의15 (결합건축 대상지)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 대지 간의 최단거리가 100미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 범위에 있는 2개의 대지의 건축주가 서로 합의한 경우 2개의 대지를 대상으로 결합 건축을 할 수 있다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 상업지역
2. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」 제4조에 따라 지정된 역세권 개발구역
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조에 따른 정비구역 중 주거환경개선사업의 시행을 위한 구역
4. 그밖에 도시 및 주거환경 개선과 효율적인 토지이용이 필요하다고 대통령령으로 정하는 지역