공개공지 대상 설치기준 인센티브

도시가 공백 없이 건물로 빽빽이 가득 찬다면 얼마나 삭막하고 답답할까요? 「건축법」에서는 개개인의 소유의 대지라고 할 지라도 일정 부분 공지를 확보하도록 규정하고 있습니다. 법에서 규정하는 공지는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다. ① 대지 안의 공지, ② 대지의 조경 규정, ③ 공개공지 규정이 그것입니다. 대지 안의 공지는 건축물에서 대피를 용이하게 하는 공간을 확보하고, 채광과 환기 기능을 수행할 수 있도록 만들어진 규정입니다. 즉, 해당 대지의 이용자의 안전과 쾌적한 환경을 위해 규정된 내용입니다. 반면 조경과 공개공지는 주변 및 지역의 환경을 쾌적하게 하기 위해 규정된 내용이라는 차이점이 있습니다. 특히 이 중 공개공지는 사적인 대지 안에 공공이 함께 이용할 수 있는 공지를 마련하게 하는 강제조항입니다. 즉, 사적 공간의 공적 공간화라고 볼 수 있습니다. 「건축법」에서는 공개공지에 대한 기준 및 인센티브를 마련하고 있습니다. 

공개공지

공개공지 설치 기준 

「건축법」에서는 공개공지 설치에 관하여 크게 네 가지의 기준을 정하고 있습니다. 공개공지 설치의무 대상지역, 설치의무 대상 건축물의 용도와 규모, 공개공지 설치의무 면적, 공개공지 설치 형식이 그것입니다. 그럼 지금부터 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 첫째, 공개공지 설치 의무 대상지역은 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 특별자치시장 및 특별자치 도지사 또는 시장, 군수, 구청장이 도시화의 가능성이 크다고 인정하여 지정 및 고시하는 지역입니다. 둘째, 공개공지 설치 의무 건축물의 용도는 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설 및 숙박시설입니다. 단, 이러한 시설이라고 할지라도 모든 건축물이 필수로 공개공지를 설치해야 하는 것은 아닙니다. 위의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상일 경우에만 의무적으로 공개공지를 설치해야 합니다. 또한 다중이 이용하는 시설일 경우 지방자치단체에서 조례로 용도 건축물을 정할 수도 있습니다. 셋째, 설치의무 면적은 대지면적의 10% 이하의 범위에서 건축조례로 정하도록 하고 있습니다. 예를 들어 서울시 같은 경우, 해당 기준 바닥면적의 합계에 따라서 그 비율을 다르게 정하고 있으며, 아래 참고자료의 내용과 같습니다. 

「서울특별시 건축 조례」에 따른 공개공지 설치 면적 기준
1. 대상 건축물의 해당 용도 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상 1만 제곱미터 미만 : 대지면적의 5퍼센트
2. 대상 건축물의 해당 용도 바닥면적의 합계가 1만 제곱미터 이상 3만 제곱미터 미만 : 대지면적의 7퍼센트
3. 대상 건축물의 해당 용도 바닥면적의 합계가 3만 제곱미터 이상 : 대지면적의 10퍼센트

마지막으로 설치 형식에 대하여는 공중이 이용할 수 있도록 설치해야 하며, 세부적으로 두 가지로 제한하고 있습니다. 공개공지 등에는 물건을 쌓아 놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하지 않아야 하며, 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등을 설치해야 합니다. 이 또한 건축조례로 세부적인 사항을 다루고 있으니, 각 지방자치단체의 조례를 반드시 확인해야 합니다. 

 

공개공지 설치에 따른 인센티브 

개인 소유의 대지의 5~10%는 엄청 큰 범위에 해당하는 면적입니다. 따라서 법에서는 이렇게 공공에 내어준 공간에 대한 보상으로 공개공지를 설치할 경우, 인센티브를 주고 있습니다. 「건축법」에서 정하는 인센티브는 용적률과 건축물의 높이제한에 대하여 각각 1.2배 범위 내에서 완화 적용할 수 있도록 하는 것입니다. 예를 들어, 제2종 일반주거지역에 미술관으로 사용하는 바닥면적의 합계가 5,000㎡인 건물을 짓는다고 한다면, 원래는 용적률의 한도가 200% 이지만, 공개공지를 설치함으로써 1.2배인 240%의 용적률만큼 건물을 지을 수 있게 됩니다. 

여기서 주의해야 할 점이 있습니다. 공개공지 설치 의무대상 지역에 의무 대상 시설이라고 한다면, 인센티브를 받을 수 있습니다. 하지만 대상지역이 아닌 지역이라면 용도가 아무리 해당 용도라고 할지라도 인센티브를 받을 수 없습니다. 반면, 의무 대상지역에서 의무 용도인데 면적이 5,000㎡미만일 경우는 필수 대상은 아니지만, 공개공지를 설치하면 인센티브를 받을 수 있습니다. 또한, 30세대 이상 등 사업승인 대상 공동주택의 경우에는 공개공지를 자발적으로 설치했다고 하더라도 인센티브를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 공개공지는 공공의 활용을 목적으로 하는데, 아파트 안에 공개공지가 있다면, 이것은 아파트 주민을 위한 공개공지이지, 불특정 다수의 외부사람들을 위한 공지는 아니기 때문입니다. 즉, 공개공지에 관해서는 용도지역을 가장 먼저 확인해야 하며, 그다음으로 건축물 용도를, 마지막으로 면적을 확인해야 합니다.

 

<건축물의 건폐율과 용적률>에 대해 알아보고 싶다면, 아래 포스팅을 확인해 주세요.

건축할 수 있는 면적 기준 건폐율과 용적률