「건축법」의 주요한 목적은 건축행위로 인하여 생길 수 있는 위험으로부터 사람을 보호하는 것입니다. 따라서 법에서 위험한 것을 규정하고 이를 관리하고 있는 것입니다. 「건축법」에서 규정하고 있는 것은 위험한 물체로서 '건축물'과 위험한 행위로써 '건축(신축, 증축, 개축, 재축, 이전)'입니다. 다시 말해서 「건축법」의 관점에서 본다면, '건축'이란 대지에 위험한 물체인 '건축물'을 만들어내는 위험한 행위인 것입니다. 따라서 법에서는 그 위험성을 와해하는 요건인 허가요건을 규정하고 그 요건에 부합하여야만 건축을 할 수 있도록 한 것입니다.
그런데, 건축물을 위험한 것으로만 범주화하고 관리하면 되는 것일까요? 예를 들어서 도심지 건축물 위에 설치된 광고탑이나 축대 등의 축조로 인한 위험성은 없는 것일까요? 아니면, 아파트 분양을 위해서 견본주택으로 세운 건물은 안전한 것일까요? 쉽게 생각했을 때는 이러한 모든 것들을 관리하는 것이 맞을 수도 있으나, 법적으로는 이들을 '건축물'로 보지 않습니다. 대신, 이러한 물체를 관리등급을 낮추어 위험한 것에 준하는 물체로서 공작물 또는 가설건축물 그리고 대수선 행위로 구분하여 규정하고 관리하고 있습니다.
건축물을 정의하는 3대 기본 요소
그렇다면, 「건축법」에서 보았을 때 건축물은 어떻게 정의하는 것이 좋을까요? 법에서 '건축물'을 정의하는 데에는 세 가지 기본 요소가 사용됩니다. 첫 번째는 '공작물'일 것입니다. 사람이 만든 물체라는 뜻으로, 자연적으로 형성된 동굴 같은 것은 공작물이 아닙니다. 두 번째, 토지에 정착해 있어야 합니다. 예를 들어 기차나 크루즈의 객실 같은 경우는 내부에 거주 기능으로서 볼 수 있는 공간이 있고 이를 건축물과 유사하게 생각할 수 있지만, 이들은 땅에 정착하여 있는 것이 아니라 움직이는 것이기 때문에 건축물로서 인정하지 않습니다. 세 번째, 지붕이 있어야 합니다. 건축물은 주변 환경으로부터 공간을 보호해 줄 은신처의 기능을 해야 합니다. 예를 들면 비와 눈을 막아주어야 합니다. 이를 위해서는 지붕이 있어야 하고, 지붕을 만들기 위해서는 구조적으로 기둥이나 벽이 필요하게 됩니다. 따라서 규정에 '지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것'이라고 건축물을 정의하고 있는 것입니다.
추가적 해석 요소 2가지
조금 더 건축물을 자세하게 정의하기 위해서는 몇 가지 요소를 더 충족해야 합니다. 건축물을 정의하기 위한 네 번째 요소는 '거주성'입니다. 법에서 '건축물'을 정의하는 관점으로 보자면 지하에 있는 바닥면적 30㎡의 지하 대피호는 건축물이어야 합니다. 하지만, 법에서는 지하 대피호의 경우 '공작물'로 구분하고 있습니다.(건축법 시행령 제118조 제1항 제6호) 이는 '건축물'을 판단하는 요소가 기본 3요소 이외에 상시적으로 사람이 거주하는 공간의 개념이 추가되어야 한다는 것을 의미합니다. 즉, 사람이 계속 머무는 공간이어야 '건축물'로 인정하는 것입니다. 마지막 다섯 번째 요소는 '독립성'입니다. 즉, 물체가 단독으로 그 기능을 수행할 수 있는지의 여부입니다. 법에서 '건축물의 용도'를 보는 관점에서 이를 유추해 볼 수 있는데, 건축물의 용도는 각 실 단위로 구분하지 않고 건축물 한 동 전체를 기준으로 구분하고 있습니다. 예를 들어 대학교의 건물 안에는 '교육연구시설'의 본 목적에 맞는 강의실뿐만 아니라 '문화 및 집회시설'에 해당하는 공연장도 있고 구내식당 등 상점들도 있고 합니다. 하지만 이런 경우 모두를 '교육연구시설'에 '부속건축물' 혹은 '부속용도'로 판단합니다. 또한, 건축물을 용도 변경할 때도 개별 실 단위로 구분하는 것이 아니라 건축물 하나의 동 단위로 허가 및 신고 등 행정행위가 이루어집니다. 따라서 이러한 내용들을 미루어 유추해 볼 때, 「건축법」에서 '건축물'을 판단할 때 추가적으로 고려하는 요소가 '독립성'이라고 볼 수 있습니다. 즉, 건축물이 '독립적'으로 본래의 목적을 위한 기능을 충분히 수행하는지 여부를 보는 것입니다. 그런데, 용도중 '근린생활시설'은 이러한 건축물의 독립성에 혼란을 주기도 합니다. 왜냐하면 근린생활시설은 규모에 따라서 업무시설, 교육연구시설 등이 들어갈 수 있기 때문입니다. 따라서 근린생활시설에 한해서만 독립성이 없는 실별로 용도변경을 인정하고 있습니다.
예외적 건축물 정의
법은 시간이 지나고 사회 및 환경이 변화 함에 따라 이를 반영해야 합니다. 그리고 이러한 기준들은 가끔 수용하기 애매한 경계가 생기기 마련입니다.「건축법」에서 정의한 '건축물'에도 이러한 물체가 있습니다 예를 들자면, 지하상가는 지붕이 있는 것일까요? 고가도로 위에 있는 건물을 정착한 것이라고 볼 수 있을까요? 축구장이나 야구장은 지붕이 다 덮여있지 않는데 이것들을 건축물로 보아야 할까요? 이렇듯 정의해 놓은 기본 개념만으로는 수용하지 못하는 공작물들이 생겨났고, 이들을 건축물의 범주로 포함시키기 위해서 법은 건축물의 정의에 '지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고'라는 규정을 추가하였습니다.
또한 지붕이 없는 야구장이나 축구장 같은 스타디움은「건축법」상 건축물이 아닙니다 하지만 이는 명시적인 규정은 없지만 묵시적으로 건축물의 범위에 포함시켜 관리하고 있고, 스타디움도 마찬가지로 사람들이 모이는 곳이고 안전상 관리가 필요한 공작물이기 때문에 이를 특별히 건축물이 아니라고 한다고 해서 이익을 얻는 것이 없기 때문에 건축물로서 관리를 하고 있습니다. 또한, 건축물 주변에 설치하는 담장이나 문과 같은 경우도 지붕이 있다거나 사람이 머무는 공간은 아니지만 '건축물에 딸린 시설물'로 규정하여 건축물로서 포함하고 있습니다.