「건축법」에서 대지는 건축물을 건축할 수 있는 토지를 의미합니다. 다시 말해, 모든 토지가 건축이 가능한 것은 아니라는 뜻입니다. 「건축법」과 '공간정보관리법'에서는 건축물을 축조할 수 있는 땅을 규정하고 있으며, 그 요건을 맞추지 못한다면 건물을 지을 수가 없습니다. 그럼 지금부터 그 두 가지 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.
건축물을 건축할 수 있는 땅의 첫 번째 요건 : 지목이 '대'
건축물을 건축할 수 있는 땅은 첫째, '공간정보관리법'에 따른 토지의 지목이 '대'이어야 합니다. 즉, '대'가 아닌 '전', '답' 같은 경우에는 토지전용허가를 먼저 선행하여야 합니다. 하지만 시간과 노력을 단축할 수 있는 방법이 있습니다. 「건축법」에 따르면 이 토지전용허가의 절차가 건축허가 과정에서 '의제'처리됩니다. 즉, '건축허가'를 득하게 되면 토지의 지목을 바꾸어도 좋다는 '전용허가'를 받은 것으로 간주하기 때문에 별도의 허가절차를 거치지 않아도 된다는 뜻입니다.
건축물을 건축할 수 있는 땅이 두 번째 요건 : 접도요건
건축물을 건축할 수 있는 땅은 둘째, 「건축법」에서 규정하고 있는 '접도요건'을 충족해야 합니다. '접도요건'이란 도로에 접해야 한다는 뜻입니다. 건축물을 짓는다는 것에서 보면 건축물에 사람의 진입이 불가능하다면 이는 건축물의 존재 이유가 없다고 볼 수 있습니다. 따라서 건축법에서는 건축물에 사람의 출입이 지장 없어야 대지로서 인정하고 있습니다. 건축법에서는 크게 세 가지로 대지의 접도에 대해 규정하고 있습니다. 첫째, 최소한의 2가지 요건(2m 이상의 도로에 접할 것, 사람과 차량이 통행할 수 있을 것)과 둘째, 접도하지 않는 건축물의 대지 예외적 인정, 셋째, 건축 규모에 따른 접도요건 강화가 그것입니다.
| 「건축법」제44조(대지와 도로의 관계) 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. |
우선, 최소한의 2가지 요건에 대해 자세히 설명드리겠습니다. '대지는 2m 이상이 도로에 접하여야 한다.'와 '도로는 사람과 차량이 통행할 수 있어야 한다.'인데요, 땅이 도로에 접하여 있지 않거나, 도로에 접한 부분이 2m 미만일 경우, 또는 자동차 전용도로와 같이 사람의 통행이 불가능한 도로에 접한 땅에는 건축물을 건축할 수가 없습니다. 이러한 땅을 '맹지'라고 부르며 '토지'나 지목상 '대'일 수는 있으나, 건축물을 건축할 수는 없습니다.
예를 들어 밭이나 논의 일부에 집을 지으려고 하는 경우에 주택을 지을 수 있는 땅은 도로에 접해야 하므로, 설사 밭에 실제 사용하는 농도가 있다고 하더라도 이는 「건축법」에 따른 도로가 아니기 때문에 집이 지어질 땅까지 이어지는 도로가 개설되지 않는 이상 집을 지을 수 없는 것입니다.
접도요건의 예외
하지만, 모든 법에는 예외사항이 있듯, 도로와 접하지 않는 대지에도 일부 건축물을 건축할 수 있는 경우가 있습니다. 허가권자의 판단하에 건축물의 출입에 지장이 없을 때입니다. 건축물 주변에 광장, 공원 유원지 같은 건축이 금지된 땅이 있을 경우 일반 사람들의 통행에 지장이 없다면 건축이 가능합니다. 예를 들어 교통광장은 도시 기반시설인 광장으로 도로가 아니지만 사람들의 출입에 지장이 없는 도로의 기능을 가지고 있습니다. 따라서 교통광장에 접하는 대지의 경우에는 건축이 가능할 수 있습니다. 하지만 이 모든 것이 허가권자의 '재량'에 맡겨진 것이기 때문에 인허가시에는 반드시 사전 협의가 필요합니다.
| 「건축법」제44조 제1항 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. 1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우 3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우 「건축법 시행령」 제28조 제1항 법 제44조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 공지”란 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다. |
접도요건의 강화
일부 대지의 경우는 2m가 아닌 더 큰 범위로 접도 기준이 적용됩니다. 건축물의 규모가 큰 경우에 해당하는데요, 건축물의 규모가 클 경우 그에 따른 사람의 출입이 많을 것이기 때문에 도로 폭과 접도 너비를 확장하여 적용하는 것입니다. 연면적의 합계가 2,000㎡(공장은 3,000㎡) 이상인 건축물의 경우는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 합니다. 단, 축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외됩니다.
| 「건축법」 제44조 제2항 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다. 「건축법 시행령」 제 28조 제2항 법 제44조제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다. |